国务院把住房归为大宗消费，政策能盘活楼市吗？
国务院近日将住房、汽车、家电归为一类，统称为大宗耐用消费品。这个新定性究竟指向什么政策目标？又能否真正落地？今天我们就来聊聊这个话题。
7 月 13 日，国务院批复《扩大内需战略规划纲要（2022－2035 年）》，这是我国首份以扩大消费为主题的五年规划。文件第三部分明确了促进大宗耐用商品消费的路径，住房位列首位，排在汽车、智能家电之前，足见其分量。
这份文件的落地逻辑可以归纳为三个方向：一是优化供给，加大保障房供应，因城施策推进改善性住房需求释放，规范租赁市场发展；二是推动产品升级，加快城中村、危旧房、老旧小区改造，支持适老化与智能化升级；三是提升服务质量，优化物业服务，拓展服务场景。同时，公积金制度改革同步推进，使用范围从购房拓展至装修、物业费、适老化改造，限购政策也继续因城松绑。
根据国家统计局数据，2025 年新建商品房销售额 8.39 万亿元，占同年社会消费品零售总额的 17%，占比可观。另据 33 个城市 2025 年公积金年报统计，缴存职工提取占比不足 50%，缴存余额合计 6.18 万亿元，超半数缴存人只缴不用，6.18 万亿公积金成沉睡消费潜力。不少人认为，此次扩大住房相关消费的政策，核心是盘活这笔资金，以此提振整体消费。但我个人对此并不乐观，因为政策并未触及房地产矛盾的根本。
当前关于楼市的讨论分成两派：一派呼吁政府救市托举房价，另一派坚持住房回归居住属性，任由房价回落。双方都有道理，但都停留在经济层面。在我看来，房地产的矛盾本质是政治问题。
住房在市场经济里有三个核心角色。第一，它是生存必需品，要让年轻人和普通家庭负担得起，房价越高，刚需群体的压力越大；第二，它是家庭核心资产，中产家庭的最大财富绑定在房产上，房价下跌直接缩水居民财富；第三，它是财富积累与金融抵押工具，房贷是普通人能拿到的最大长期低息杠杆，失去这个渠道，普通人的财富积累只能依赖跑不赢通胀的银行存款。
这三个角色背后，对应着完全不同的利益群体。刚需群体希望房价下跌，中产群体希望房价稳定，银行依赖房产抵押扩张信用，企业则因房价上涨被迫上调员工薪资。政府想要的市场流动性、价格稳定、抑制投机，根本不可能同时实现。
不管把住房定义为消费还是资产，都改变不了它的固有属性。第一，房子与土地绑定，核心地段永远稀缺。上海内环的房子和鹤岗的房子，哪怕户型材料完全一样，价格也天差地别，决定价值的从来不是砖瓦，而是脚下的土地。总量够不代表结构够，一线城市年轻人需要的住房，和老家闲置的房子完全是两回事。
第二，房子流动性极差。手机挂闲鱼几天就能出手，一线城市房产从挂牌到成交平均要数月，市场冷清时挂一年都难卖。交易成本更是高得离谱，中介费、税费加起来动辄几十万，且信息严重不对称，同一栋楼的同户型房源差价可达几十万，普通购房者根本摸不准真实市价。
第三，房子绑定社区与周边资源。居住品质不止取决于房屋本身，还包括邻居、物业、学区、地铁、周边配套。这些因素不随个体意志转移，却直接影响房产价值和居住体验，属于典型的市场外部性问题。
第四，房产的代际影响远超普通商品。买冰箱不会考虑传给下一代，但买房必然要考虑子女教育、家庭传承。社区成型后推倒重来成本极高，城中村改造、保障房选址这类决策，影响的可能是二三十年甚至跨代的命运。
1872 年恩格斯在《论住宅问题》中就指出，恩格斯 150 年前就点明：住房短缺是资本主义生产方式的必然产物。当时德国的住房短缺不是盖少了，也不是房东黑心，而是资产阶级市场经济的必然结果。只要土地能产生级差地租，核心区住房就会被竞价推高到工薪阶层无法负担的水平，盖再多房子也解决不了问题。这个结论在 150 年后的今天依然成立。
有人说，既然市场化解决不了，那回到计划分配？但分配标准又会带来新的矛盾，按官职、按人口还是论资排辈？且公房不能自由买卖租赁，又会限制人口流动，影响就业。问题从来不是市场化本身，而是资本主义市场经济无法解决住房的结构性矛盾。
我国土地法理上属于国家，实际运作更接近资本主义市场经济模式。要破解这个死局，或许可以发挥社会主义市场经济的制度优势。城市核心区的房价上涨，本质是社会集聚红利的体现，而非房主个人努力的结果。这部分超额收益应该被公共体系回收，用于建设更多公共住房。但单纯建保障房还不够，建在城市边缘的保障房容易形成新的贫富分区。
真正的解决路径，应该是把集聚红利转化为公共资源，均衡分配到各个区域，比如在城市外围配套建设优质学校、医院，让偏远区域也能享受核心资源，消解地段带来的价值差。
当然，说起来容易做起来难，这背后牵扯到复杂的阶级利益博弈，没有两全之策。但面对房地产的固有矛盾，靠给住房换个名字，显然解决不了根本问题。房地产的矛盾从来不是换个名字就能解决的。
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